Vsak kvadratni meter nepremičnine postaja zgodba o ambiciji, potrpežljivosti in vse pogosteje – o odrekanju. Stanovanjska gradnja je vse dražja, ponudba novih domov za nakup premajhna, cene pa vztrajno plezajo proti vrhu, ki si ga še pred nekaj leti nismo znali niti predstavljati. Trg najemnih nepremičnin ni nič prizanesljivejši: najemnine se dvigajo, izbira se oži, občutek varnosti pa izginja. V takšnih razmerah se postavljajo vprašanja, kakšna je bivanjska realnost mlade generacije, ali si lahko mladi sploh še privoščijo lasten dom ali bo večgeneracijsko življenje spet postalo pravilo in ne izjema? Ali se bo teža nepremičninskih ambicij preusmerila od gradnje novih hiš k obnovi obstoječih stavb, saj prostor ni več neomejen, stroški pa vztrajno rastejo? In ali so hišice na minimalni kvadraturi, tako imenovane tiny houses, le modna impulznost ali realna alternativa klasičnim gradbenim idealom?

Število novogradenj, tako hiš kot stanovanj, je v Jurovskem Dolu zacvetela. Foto: Nina Zorman

Cene podirajo rekorde

Kot izhaja iz polletnega poročila Geodetske uprave, je promet na nepremičninskem trgu v Sloveniji po treh letih stalnega upadanja ponovno oživel, cene pa podirajo rekorde. Prodanih je bilo 30 odstotkov več stanovanj kot v drugem polletju 2024, za petino se je povečala tudi prodaja stanovanjskih hiš. Glede na še začasne podatke o evidentiranih poslih z nepremičninami na Upravi ocenjujejo, da je bilo v prvem polletju sklenjenih več kot 15.000 kupoprodajnih pogodb z vsemi vrstami nepremičnin, njihova skupna vrednost pa je znašala več kot 1,6 milijarde evrov.

Stanovanj je bilo po teh ocenah med januarjem in septembrom prodanih nekaj več kot 4.400, hiš pa približno 2.800. Prodaja zazidljivih zemljišč se je v primerjavi z drugim polletjem 2024 povečala za 15 do 20 odstotkov na 2.700, prodaja poslovnih nepremičnin pa se je zmanjšala za pet do deset odstotkov na približno 420 pisarn in 280 lokalov. Za najmanj četrtino se je povečalo število transakcij s kmetijskimi zemljišči.

Za rabljeno stanovanje več kot 3.000 evrov

Srednja cena rabljenega stanovanja na ravni države je prvič presegla 3.000 evrov na kvadratni meter, v Ljubljani pa je dosegla že skoraj 4.900 evrov. Večina stanovanj se je v prestolnici v prvem polletju prodala po ceni med 4.300 in 5.600 evrov na kvadratni meter. V Ljubljani je bila sicer rast cen stanovanj v prvi polovici leta povprečna, namreč petodstotna. Najvišja je bila v naseljih v okolici Ljubljane, v Mariboru in Kranju, okoli desetodstotna. Na pretežno ruralnih območjih države pa je bila podpovprečna, ugotavlja poročilo.

Serijska gradnja naselij je sicer cenejša, a težava je v tem, da v »šablonskih« hišah živijo povsem različni ljudje, torej niso zgrajene po njihovih potrebah. Foto: Freepik

Rast cen po navedbah Uprave še naprej poganja presežno povpraševanje ob nezadostni ponudbi, ki je posledica pomanjkanja zazidljivih zemljišč in dolgotrajnih postopkov za umeščanje v prostor in pridobitev gradbenih dovoljenj za večje stanovanjske projekte. Dodatni pritisk na cene ustvarja tudi stalna rast gradbenih stroškov. Če ne bo večjih gospodarskih ali političnih pretresov, Geodetska uprava večjih sprememb trendov cen nepremičnin v bližnji prihodnosti ne pričakuje.

V Lenartu trenutno novogradnje niso naprodaj

Zaostrene razmere na nepremičninskem trgu je čutiti tudi v Slovenskih goricah, kjer se tradicija družinske posesti srečuje z novimi selitvenimi tokovi in spremenjenimi pričakovanji mlade generacije. Tudi v tem ruralnem okolju sredi gričev, kjer je bil nekoč dom samoumevna pravica, ta postaja vse bolj projekt, načrtovan z natančnimi izračuni, srečo in dobrim delom optimizma. Kaj se dogaja s trgom nepremičnin v Slovenskih goricah in kaj to pomeni za prihodnost podeželskega življenja?

»Cene stanovanj še vedno rastejo,« ugotavlja Marina Škerget, nepremičninska posrednica iz podjetja Atrium Nepremičnine Lenart.

»Ponudbe novih stanovanj v Lenartu trenutno ni, zato posledično rastejo cene rabljenih, ki so se povzpele že na 2.500 evrov po kvadratnem metru, kar je bila nazadnje cena novogradenj v Lenartu, ko so bile te še na voljo. Če bi še bile, bi se cene lenarških novogradenj vsekakor gibale med 2.700 in 2.800 evri, v okolici Lenarta, torej v sosednjih občinah, pa se zdaj v povprečju prodajajo za 2.300 evrov po kvadratnem metru. Tudi novih hiš v Lenartu ni, v okolici pa je treba za kvadratni meter odšteti 2.500 evrov. Še vedno velja, da se bolje prodajajo stanovanja kot hiše, pa vendar tudi povpraševanje po hišah, predvsem novogradnjah, iz leta v leto narašča.«

Razmerje med ponudbo in povpraševanjem na trgu slovenskogoriških nepremičnin Škergetova na splošno ocenjuje kot uravnoteženo. »To pomeni, da ni ne presežka ponudbe kot tudi ne presežka povpraševanja, bi pa v bodoče vsekakor bila dobrodošla dodatna ponudba novogradenj v Lenartu.«

Krediti prek jamstvene sheme niso nujno ugodnejši

Aprila 2022 je bil v Sloveniji sprejet zakon, ki mladim do 38 let ob prvem reševanju stanovanjskega problema omogoča državno poroštvo za najem bančnega posojila do 200.000 evrov z ročnostjo do 30 let. Takšna posojila so na voljo v petih bankah: BKS, NLB, NKBM, Delavska hranilnica in SKB. Pri Zvezi potrošnikov Slovenije so se lotili ponudbe obrestnih mer in jo primerjali s stroški stanovanjskega financiranja pri drugih bankah, ki niso vključene v jamstveno shemo. Ugotovili so, da so razlike v efektivni obrestni meri med bankami, ki so vključene v jamstveno shemo, kljub državnemu poroštvu minimalne, presenetljiva pa je tudi primerjava posojil v sklopu jamstvene sheme s ponudbo standardnih stanovanjskih kreditov ponudnikov, ki v shemi ne sodelujejo. Ta je namreč pokazala, da krediti prek jamstvene sheme niso nujno ugodnejša izbira.

Hrvaška pomaga z vračilom davka

Tako kot v Sloveniji se tudi na sosednjem Hrvaškem soočajo z visokimi cenami stanovanjskih nepremičnin. Rast cen pri sosedih je še večja, kot jo v zadnjih letih beležimo pri nas, drage stanovanjske nepremičnine pa so nedostopne velikemu delu prebivalstva, še posebej mladim in mladim družinam, zato je hrvaška vlada sprejela ukrep vračila davka na promet z nepremičninami in davka na dodano vrednost, ki velja od 1. januarja letos. Pot do lažjega nakupa doma je namenjena vsem, ki kupujejo svojo prvo nepremičnino in niso starejši od 45 let, med omejitvami pa je še velikost nepremičnine in njena cena.

Strokovno načrtovanje gradnje ali obnove ne podraži, pač pa jo na koncu celo poceni, je prepričan arhitekt Matjaž Rožec. Foto: Nina Zorman

Program je že dal prve rezultate. Hrvaška agencija za pravni promet in posredovanje z nepremičninami (APN), ki vodi program in izplačuje sredstva, je objavila, da je od začetka junija letos, ko so začeli sprejemati vloge, odobrila 10,48 milijona evrov za povračilo davkov v okviru podpor mladim pri nakupu ali gradnji prve stanovanjske nepremičnine. To pomeni, da kupec dobi povrnjenih približno 12,5 odstotka vrednosti nepremičnine. Druga olajšava pa je oprostitev plačila davka na promet z rabljenimi nepremičninami, ki je na Hrvaškem tri odstotke. Pri vrednosti nepremičnine na primer 200.000 evrov gre za oprostitev v višini 6.000 evrov.

Kroničen manko najemnih stanovanj

Stanovanje je temeljna človekova potreba in v Sloveniji tudi ustavna pravica. Slovenci smo že desetletja navezani na idejo lastnega doma – kot da šele zidovi v naši lasti pomenijo varnost in korenine.

A časi se spreminjajo: cene gradnje in nepremičnin silijo v razmislek, ali je lastništvo res edini dokaz stabilnosti. Morda bomo morali sprejeti, da dom ni nujno tisti, ki ga imaš vpisanega v zemljiško knjigo, temveč tisti, v katerem lahko zares živiš.

V zadnjih letih smo soočeni z visokimi cenami nepremičnin in pomanjkanjem najemnih stanovanj, tako tržnih kot javnih. Po podatkih Stanovanjskega sklada neprofitna stanovanja predstavljajo zgolj štiri odstotke celotnega nepremičninskega trga. Javnih najemnih stanovanj je v Sloveniji 33.000, manjka pa jih še vsaj 20.000.

Nova stanovanjska zakonodaja

K naložbam v gradnjo novih se je aktualna vlada zavezala že v svojem predvolilnem programu, ko je napovedala največji val naložb v javna najemna stanovanja v zgodovini Slovenije, s katerimi naj bi država mladim, družinam, ranljivim skupinam in starejšim omogočila dostop do dostojnega bivanja. Dane zaveze je začela uresničevati šele proti izteku tega mandata. Junija letos je sprejela novo stanovanjsko zakonodajo, ki naj bi zaživela konec leta. Zakon o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj predstavlja temelj nove stanovanjske politike, poudarja minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac. Določeno je, da se v državnem proračunu v naslednjih desetih letih za gradnjo in obnovo javnih najemnih stanovanj letno nameni 100 milijonov evrov. Od tega bo vsaj 75 milijonov evrov letno namenjenih za vplačilo dodatnega namenskega premoženja v kapital Stanovanjskega sklada za gradnjo v lastni režiji ter programe sofinanciranja projektov občin, lokalnih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij. Do 25 milijonov evrov pa bo namenjenih SID banki za subvencioniranje ugodnih posojil tem subjektom za gradnjo stanovanj.

Golobova vlada doslej zagotovila 2.000 stanovanj

Koliko javnih najemnih stanovanj pa je bilo v času Golobove vlade že zgrajenih? Na Ministrstvu za solidarno prihodnost pravijo, da doslej okoli 2.000. Nekaj manj kot 1.100 so jih zgradili s pomočjo sredstev evropskega Načrta za okrevanje in odpornost, Stanovanjski sklad je zgradil 840 stanovanj iz lastnih sredstev in s pomočjo Razvojne banke Sveta Evrope. Trenutno je v gradnji nekaj čez 500 stanovanj, dobrih 1.000 jih je v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja. Direktor Stanovanjskega sklada RS Črtomir Remec pri tem opozarja, da »cikel od umeščanja v prostor, projektiranja, pridobivanja gradbenega dovoljenja do same gradnje v povprečju traja med pet in sedem let. To dokazuje, da nobena vlada ne more biti zaslužna za konkreten projekt.«

Od leta 2015 so bile štiri vlade in vsaka od njih, še pravi direktor Stanovanjskega sklada Črtomir Remec, nosi svoj delež odgovornosti, da smo danes tam, kjer smo.

Stanovanjski sklad je sicer v zadnjem desetletju (2015-2025), za katerega je veljal tudi zadnji nacionalni stanovanjski program, zagotovil okoli 3.000 dodatnih javnih najemnih stanovanj. »Z novim zakonodajnim paketom in omenjenimi aktivnostmi bomo do leta 2035 dobili 20.000 novih javnih najemnih stanovanj, kolikor znašajo potrebe glede na podatke občin. Potrebe so največje v Ljubljani, gradnja javnih najemnih stanovanj pa je načrtovana po vsej Sloveniji. Projekti že potekajo v Lendavi, na Jesenicah, v Lukovici, Celju, Mariboru, Kranju in Kopru, pripravljajo se tudi v manjših občinah, kot so Pivka, Ilirska Bistrica in Črna na Koroškem. V gradnji ali pripravi so še projekti za dobrih 2.000 stanovanj, od tega so trije največji projekti z okoli 1.000 stanovanji tik pred začetkom gradnje,« pravijo v vladnem Uradu za komuniciranje.

Ali se bo teža nepremičninskih ambicij preusmerila od gradnje novih hiš k obnovi obstoječih stavb, saj prostor ni več neomejen, stroški pa vztrajno rastejo? Foto: Senka Dreu

Postopki oddaje javnih najemnih stanovanj naj bi se poenostavili, povečala naj bi se dostopnost tudi za srednji razred, za mlade in mlade družine ter zaposlene v poklicih, ki so pomembni za lokalno okolje.

Najemnine v javnih najemnih stanovanjih se bodo v prihodnjih petih letih sicer postopoma zvišale, s tem pa bodo imeli stanovanjski skladi, neprofitne stanovanjske organizacije in občine na voljo več sredstev za prenovo in vzdrževanje stanovanjskega fonda.

Uveden bo namreč dodatek za vzdrževanje, ki bo odvisen od starosti stanovanja. Tudi po zvišanju najemnin pa bodo po zagotovilih ministrstva te še vedno dostopnejše v primerjavi z najemninami na zasebnem trgu. Ob tem bodo najranljivejše skupine še naprej zaščitene s sistemom subvencij. Subvencioniranje neprofitnih najemnin bo od občin prevzela država, subvencioniranje tržnega najema pa bo z države prešlo na občine. Takšna ureditev je določena že za celotno leto 2025.

Iz zapisanega izhaja, da si v Podravju z izjemo Maribora, kjer bo v okviru projekta Novo Pobrežje v dveh fazah zgrajenih 439 javnih najemnih in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, ne moremo obetati javnih novogradenj, torej bo nepremičninski trg še zmeraj odvisen od zasebnih gradbenih projektov in tržnih najemnin. Stanovanjski sklad skupaj s hčerinskimi družbami v Podravski regiji razpolaga s 1.081 stanovanjskimi enotami, ki so trenutno prav vse zasedene. Zadnji izbor novih najemnikov na območju celotne Slovenije je potekal v začetku oktobra, ko je bilo na voljo skupaj 110 stanovanj, od tega v SV delu države 23, in sicer 15 v Mariboru, po dve stanovanji pa v Murski Soboti, Slovenski Bistrici, Gornji Radgoni in Sveti Ani.

Dunajčani prisegajo na najemništvo

Na Dunaju, šestem največjem mestu v Evropski uniji, so že pred sto leti začeli razvijati in vlagati v t. i. dunajski model socialnih stanovanj, ki je za marsikatero mesto ali državo v EU še danes nedosegljiv cilj.

Skoraj polovica Dunajčanov živi v najemniških stanovanjih. Foto: Wiener Wohnen

S podobno gradnjo »družbenih stanovanj« so stanovanjski problem reševali tudi v nekdanji Jugoslaviji. V avstrijski prestolnici jih še vedno gradijo. Kot razlaga Christian Schantl iz dunajskega mestnega podjetja Wiener Wohnen, skoraj polovica od dveh milijonov prebivalcev Dunaja živi v najemniških stanovanjih; od tega jih je 220.000 v lasti mesta, 200.000 v lasti neprofitnih stanovanjskih podjetij, 500.000 pa je zasebnih najemodajalcev.

Da najemnik v avstrijski prestolnici živi v stanovanju iz socialne sheme, nima nikakršnega slabšalnega prizvoka, ki bi nakazoval na njegov nižji ekonomski status, saj najemniki prihajajo iz vseh družbenih slojev.

Na leto zgradijo povprečno 6.000 novih občinskih stanovanj, trenutno pa imajo 220.000 najemniških občinskih in neprofitnih stanovanjskih podjetij. Najemniki stanovanja, ki se lahko tudi deduje, so raznoliki, od študentov do zaposlenih, mladih, izobražencev, starejših pa tudi takšnih, ki pridejo iz zapora ali klinike za zdravljenje zasvojenosti z mamili, s čimer se izognejo getoizaciji, dodaja Schantl. Kakšne pa so najemnine? Za 60 kvadratnih metrov je treba mesečno odšteti okoli 400 evrov, z obratovalnimi stroški in DDV-jem pa 474 evrov. Pri zasebnikih je cena višja za 23 odstotkov.

Pri pripravi zakona za zagotovitev sistemske graditve stanovanj naj bi se Slovenija zgledovala prav po dunajskem modelu, ki temelji na najemništvu.

Spremembe v miselnosti

Pa se za konec vrnimo k začetnemu vprašanju o bivanjski realnosti v časih vse dražjih nepremičnin – kaj torej poleg najemanja nepremičnine čaka naslednje rodove? Matjaž Rožec, lenarški arhitekt mlajše generacije, je prepričan, da so pred nami spremembe predvsem v miselnosti. »Nekoč so stari in mladi živeli pod eno streho, skupno ognjišče je bilo nekaj normalnega. Danes se mladi selijo na svoje, pri čemer jim glede na visoke cene, če le lahko, pomagajo starši. Radi rečemo, da mlado in staro ne gre skupaj, pa vendar ni nič narobe z večgeneracijskim bivanjem. Mislim, da bo to v prihodnje ena od pogostih rešitev stanovanjskega problema, morda ne v skupnem gospodinjstvu, najbrž z ločenim vhodom, a še vedno pod isto streho ali na sosednji parceli. Tudi če imaš parcelo, te bo hiša hitro stala 300.000 evrov, cene pa se gotovo ne bodo nižale, prej višale. Vse manj bo tistih, ki si bodo to lahko privoščili.«

Matjaž Rožec zato meni, da se bomo v prihodnje bolj zatekali k obnovam nepremičnin.

»Te so sicer praviloma zahtevnejše od novogradnje, saj imajo več omejitev oziroma izzivov, po drugi strani pa tudi več plusov. Parcela je običajno večja od današnjih, ni dolgotrajnega čakanja na dokumentacijo, z obnovo obstoječe nepremičnine se izogneš številnim stroškom.« Verjame, da se bomo pri izbiri materialov vse bolj obračali k naravnim. »Les bo tisti, ki bo glavni akter, vračajo se celo butane hiše, so že podjetja, ki jih izdelujejo.«

Hiša kot zatočišče, ne več statusni simbol

Kljub visokim stroškom pa tudi novogradnja ne bo nedosegljiva. »Še vedno bomo gradili, le druge oblike in poti bomo ubrali. Pričakujem vzpon mini hišk, tako imenovanih tiny houses, v katerih ni nepotrebnih kvadratnih metrov, ki služijo samo čiščenju. Ljudje danes radi potujejo, se imajo lepo in ne želijo biti sužnji velike hiše. Ta zanje ni več statusni simbol, ampak le varno zatočišče.«

Arhitekt Matjaž Rožec napoveduje, da se bomo pri izbiri gradbenih materialov vse bolj obračali k naravnim, kot sta na primer les in ilovica. Na posnetku hiša klasične gradnje z izolacijo s slamnatimi balami ter zunanjim apnenim in notranjim ilovnatim ometom. Foto: Kristijan Zver

Zaveda se, da je serijska gradnja novih naselij cenejša, pa vendar ga boli, ko vidi kup enakih, šablonsko zgrajenih hiš, tudi v Slovenskih goricah. Težavo vidi v tem, da v njih živijo povsem različni ljudje, torej niso zgrajene po njihovih potrebah. Hiša je, kot pravi, zidana iz materialov – iz opeke, betona, lesa in stekla, dom pa nastane iz nečesa veliko bolj neotipljivega: iz topline, odnosov, spominov in občutka, da si tu varen, sprejet in svoj. »Ker smo si ljudje med seboj različni, tudi en dom ne more biti in ni enak drugemu. Idealno je, da pri snovanju doma sodelujemo že na začetku gradnje, saj so takrat lahko upoštevane naše individualne potrebe, če kupujemo rabljeno nepremičnino, pa se ji moramo prilagoditi, da iz nje ustvarimo dom.«

Vloga arhitekta - razkošje ali nujnost?

Kar nas vodi do še enega vprašanja, ki ga investitorji pogosto potisnejo na rob, in sicer ali pri snovanju doma arhitekt predstavlja razkošje ali nujnost. Marsikdo namreč verjame, da strokovno načrtovanje projekt podraži, drugi pa poudarjajo, da ga na koncu prav arhitekt lahko poceni.

»Arhitektova naloga je, da v idejno zasnovo ob upoštevanju naročnikovih potreb in želja vključi premišljene tlorise, racionalno izrabo prostora in rešitve, s katerimi prepreči napake in drago popravljanje, ki ga sicer investitor plača po koncu gradnje.«

»Je 2.000 evrov za idejno zasnovo pri 400.000 evrov vrednem projektu res tako nerazumno visoko? V primeru storjenih napak pri toplotni izolaciji, prezračevanju, osvetlitvi …, gre v bistvu za zanemarljiv strošek. Če so bili naši ljudje v preteklosti sami mojstri za vse, se to zdaj počasi spreminja, zlasti pri mlajši generaciji, ki se za novogradnjo ali adaptacije v veliki meri že poslužuje strokovne pomoči arhitekta,« sklene Rožec, ki si želi, da bi se dolgotrajni postopki sprejemanja prostorskih načrtov poenostavili, prav tako nerazumne omejitve glede gradnje.

____________

Projekt podpira Journalismfund Europe v okviru programa Pluralistic Media for Democracy.